1-8月房屋竣工面积大幅下降 北京盖房速度赶不上买房

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楼市调控的高压之下,北京房地产市场的各项数据指标急速下降。开发商卖房少了,建房也少了,而建房下降的速度比卖房更快。北京装修网了解到,北京市统计局网站公布的《1-8月北京市房地产市场运行情况》显示,1—8月,北京住宅销售面积为344.6万平方米,下降39%,同期,北京住宅竣工面积为257.6万平方米,下降51.3%。

“钓鱼台7号院”售价30万元/平方米,创下了中国房价新高。

北京装修网了解到,一位高管表示,北京市今年销售面积下降,源于政府对于新房的价格设定了红线:一般不能高过8万一平,然而,大多数北京新楼盘都是豪宅,地价和开发成本很高,8万一平无钱可赚甚至亏本,这导致大多数楼盘无法拿到预售证。

然而,这一天价盘项目却是在北京严格执行“一房一价”政策,以及北京市住建委展开开盘定价“谈判”机制背景下出现的。

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为何有的开发商楼盘售价超过3万元/平方米就不能拿到预售证,而“钓鱼台7号院”却可以卖30万元/平方米?

近期,8万一平这一新房售价红线有所松动,位于北京市二环边上的中国玺、昆仑域等新盘8月份相继拿到预售证,预售价格均为9.5万一平,尽管超过红线,这一价格依然远低于调控之前的市场均价。

一连串的问号背后,是对北京市预售开盘价“谈判”机制以及调控房价能力的考验。

北京市住宅竣工面积下降,按照亚豪机构市场部总监郭毅的分析,是因为政府对新房的售价进行管控,导致房企没有开盘的激情,从而也减缓了建设的进度,推迟了竣工的时间。同时,在竞自持的拿地规则下,很多房企还没有设计出如何将拿到的地进行自持开发的方案,因此也延缓了房企建设和竣工的进度。

住建委出手砍价?

北京装修网了解到,除此之外,北京房地产市场的一些其他指标也均下降:1-8月,北京住宅施工面积为4830.8万平方米,下降12.4%;住宅新开工面积为555.8万平方米,下降24.1%;住宅投资完成1051.1亿元,同比下降6.5%;房地产开发企业项目到位资金为4123.9亿元,同比下降12.8%。

开发商称,在申报预售证的时候,被住建委约去“砍价”

5月30日,亿城股份在北京的西山公馆项目,仍然没有拿到预售证。

亿城股份2011年的销售业绩几乎都押在此楼盘上。按照单价3.48万元/平方米计算,该项目剩余的8万平方米面积,可以销售27.8亿元,占其年度销售目标的一半。

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记者了解到,西山公馆项目2009年5月7日拿地,楼面地价1.38万元/平方米,原计划在2010年5月份开始预售,项目定价3.48万元/平方米。但是,号称史上最严厉的房地产调控政策也在此时连续出台。

2010年4月份,国务院出台“国十条”调控政策。随后,北京市出台“京15条”调控政策,提出要限制高价楼盘和重点楼盘的入市和土地增值税清算等事项。

北京房协副秘书长陈志曾对记者表示,高价盘带动周边普通住宅涨价,已经成为北京市调控房价的一个关注重点。

不仅北京,在全国很多城市,也都将高价盘看作是房价调控的重点对象。

xpj导航站 ,3.48万元/平方米的价格,尽管亿城股份觉得这个报价并不高,但是,北京市住建委未必认同。西山公馆项目预售证迟迟没有批复,一拖就是1年多的时间。

无独有偶,在北京东四环地区拥有一个高端项目的开发商向记者透露,项目销售定价4万元/平方米,也未获北京市住建委批准。

北京住建委房地产管理处一位人士电话中告诉记者,今年4月份北京共批复预售证15张,严格落实北京市“一房一价”的政策。

据前述开发商向记者透露,住建委会在开发商申报预售证的时候,主动约开发商前去“砍价”——开发商申报预售的价格,住建委试图尽量下压,要求是“稳中有降”。

本报记者了解到,目前压在审批环节的楼盘项目,不下20个。

上述开发商透露,北京市住建委在审批预售证的时候有几条“红线”:一是不能高于上一期的预售价;二是在区域平均价格上设定一个幅度,开发商不得高于这个涨幅;三是“一房一价”就是最高限价,开发商不能高于这个价格,只能低于这个价格销售。

上述“红线”并没有明确的文件规定,因此每个开发商都需要与住建委进行博弈,选择降价的开发商可较快拿到预售证,更多的开发商则选择“扛着”。

记者了解到,住建委对于预售价格的控制,不仅在高价盘上,也在普通住宅上,上述几条规则,主要是针对普通住宅项目,而对于高价盘,一般不给预售证。

不过,随着调控深入,博弈的形势开始发生变化。之前选择“扛着”的开发商受制于调控带来的资金压力,开始以更积极的态度与住建委进行沟通,在价格谈判上,住建委似乎越来越占上风。

天价盘动摇调控力度

“谈判”机制取得了明显效果,高价楼盘因为谈判没有结果,拿不到预售证,不能入市销售,短期内难以拉高地方房价数据。而获得预售证的中低价商品房则有利于显现调控效果。

北京落实国务院房地产调控细则出台近3个月,北京房价“稳中有降”的利好消息不断——通州、大兴、房山等房价上涨热点地区开盘价格平均下降3000元/平方米。

而在这利好的数字背后,掩不住的是政府强力行政手段干预开发商定价的结果。

住建部政策研究中心主任陈淮曾表示,房价调控的根本在于供求关系的改善和保障性住房建设落实,而不是依靠限购等行政性控制手段。

然而,就在高价盘与住建委深入博弈之时,一个天价楼盘的出现,让很多开发商质疑政府“谈判”定价的底限和政策执行的公平性与严肃性。

根据北京市房地产交易管理网显示的资料,“钓鱼台7号院”此次推出的22套住宅,总价约为23.28亿元——以总建筑面积10335.38平方米计算,折合每平方米平均售价为22.53万元。

而北京市住建委就此接受媒体采访时,其市场管理处人士称,从未审批过住宅价格,“一房一价”也仅是报备。而前述开发商表示,北京市住建委与开发商进行的“谈判”定价,从未有公开的政策文件,但是几乎每家有在售楼盘的开发商,都被住建委“约谈”过。

北京问天律师事务所一位律师表示,按照现行的房地产法律规定,虽然房地产属于特殊商品,但是在没有明确法律规定政府可以干预定价之前,楼盘定价权仍然是开发商的。建委等监管部门,只需要根据开发商施工进度、资金到位情况等是否符合预售条件,发放预售证,而不应该将房价纳入预售证发放的行政许可事项范围之内。

据本报记者了解,“钓鱼台7号院”之所以获得销售资格,是因为其早在前述“谈判”机制实行之前,就已经取得了预售证。并且开发商申请预售证的时候就申报了较高的价格上限。

不过前述开发商表示,业内担心的是,调控能否一碗水端平,会否出现国有企业和央企的项目容易获批,而民营企业的项目难过关的现象。在不公平的市场竞争规则下,不利于房地产市场的充分竞争、健康发展。

前述律师呼吁,在房地产调控中,哪怕采取一些非常规政策,只要其动机是维护房价稳定的,诸如限购等政策,也得到了公众的支持,关键是政策的执行应公开透明。

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