广州城市开发价值进退维谷:追赶深圳还是降为1.5线城市?

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2015年的楼市,春暖花开中带着一丝丝寒意。“日光盘”、“地王”频频见诸报端。从房价来看,四大一线城市领涨全国,深圳市场一骑绝尘。房价短期上涨,市场需要一段时间消化。一线城市楼市明年还会再涨吗?开发商的利润空间,是否会因价格上调而增厚?

随着救市潮席卷全国,珠海也正式出台局部限购松绑政策。

就在北京、上海、深圳楼市炙手可热之际,作为全国最早实现住房商品化的城市之一,广州楼市今年却显得有点落寞。

上周五晚10时,珠海市住房和城乡规划建设局在其官网发布的
《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》明确,在中心城区购买面积144平方米以上住房、在新城区范围内购房不再提供社保或纳税证明。

合富辉煌最新发布的2016年楼市发展预测报告显示,今年前11个月,北京、上海、深圳新建商品房的价格涨幅分别为9.6%、19%、38%,只有广州录得3%的跌幅。

截至26日,在46个曾经出台限购政策的城市中,仅剩下北京、上海、广州、深圳和三亚5城仍坚守限购令。在日前举办的房地产新常态高峰论坛上,合富辉煌首席市场分析师黎文江向《每日经济新闻》记者表示,库存压力巨大的三亚松绑限购几无悬念,一线城市如果全面放开限购或引发房价大幅反弹,因此对库存压力较大的区域松绑,以及放开对大户型产品的限购更切实可行。

尽管广州一度被称之为一线城市的价值洼地,存在“补涨”概念,但近年来房价与北上深的差距反而进一步被拉大。在即将到来的2016年,广州楼市到底是迎头赶上,还是将“降级”为1.5线城市?

松绑大户型限购

高库存抑制获利能力

上述《意见》显示,从9月26日起,为释放有效需求,在珠海中心城区(香洲、吉大、拱北、新香洲、前山)购买144平方米以上的商品住房,不再需要提供社保或纳税证明,严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应。

“今年以来,广州的房价涨幅不仅明显逊色于北京、上海两个超级大城市,甚至被紧邻的深圳远远超越,现在广州的CBD珠江新城的新盘售价甚至还比不上深圳的关外新盘”,广州某开发商营销总监向《每日经济新闻》记者感概。

为鼓励和引导居民到新城新区安居,新城新区(横琴、南湾、唐家湾、西部地区)范围内,购买商品房不再需要提供社保或纳税证明,并以中小户型的配置引领新城新区住宅发展规划。

根据记者从各地房管局整理的房价数据显示,2009年,深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米,两者的比值为1.61:1。合富辉煌的数据则显示,截至今年前11个月,深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为32415元/平方米与17172元/平方米,两者的比值已经扩大至1.88:1。

此外,为更好地吸引各类人才,在珠海投资创业、工作就业的非本市户籍居民,符合珠海人才目录的,可凭投资创业、工作就业等相关凭证,在中心城区购买1套商品房。

体现在供求关系上,截至12月初,广州的库存去化周期为16.5个月,不仅远高于北京、上海、深圳同期10.4个月、8.9个月、8个月的去化周期,甚至还高于天津、南京、成都等二线城市。

“珠海的房价在全国处于相对高位的水平,也许是考虑到舆论压力,但该市并不是一刀切式的松绑,而是采取局部放松。”黎文江认为,在此前被限购的珠海主城区中,大户型产品占多数且库存压力较大,调整限购有助于改善大户型销售现状。

与深圳土地存量已接近枯竭相比,广州土地供应充足。合富辉煌的统计数据显示,2015年前11个月,广州市土地成交突破1000万平方米,其中居住用地成交520万平方米。与之相对,尽管深圳今年计划供应建设用地达到1600万平方米,但住宅用地供应仅为85万平方米,这也意味着未来广州的商品住宅新增供应压力将明显大于深圳。

左岸地产顾问公司总经理李炳亮则向《每日经济新闻》记者表示,从珠海全市来看,其实主城区在售楼盘并不多,限购松绑对于供应量庞大的新区能带来更积极的作用,尤其是唐家湾、横琴这样的热点区域,但市场持续回暖仍需要信贷政策层面的支持。

“从四大一线城市来看,广州楼市的结构性库存最为严重”,合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示,根据其统计发现,如果把今年的可售存量与明年的新增供应相叠加,2016年广州全市商品房可售货量达到19万套,按照广州下半年约8000套/月的去化速度计算,需要23个月以上才能完全去化,这也是广州房价今年不温不火的最重要原因。

一线城市将成限购令“孤岛”

人口流入在放慢

据记者了解,珠海限购政策松绑后,国内仅有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍处于限购阵营。

库存压力只是表象,在广州房价疲弱的背后,反映的是广州经济产业结构转型并不理想,人口吸纳能力正在减弱。

某研究中心分析师表示,三亚作为旅游地产的重镇,近年来楼市不断降温,库存压力巨大,考虑到海口市早已经出台救市政策,未来三亚松绑限购政策几无悬念,一线城市将成为限购令最后的“孤岛”。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示,他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查,结果发现,在2000~2010年间,广州年均的人口净流入为23.5万人,但到了2011~2013年间,年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人,如果剔除正常的人口交替,人口净流入几乎停滞,这也是广州房价走势疲弱的重要原因之一。

同创卓越地产总经理赵卓文告诉《每日经济新闻》记者,“地方政府对于一线城市放开限购之所以心存顾虑,一方面,这些城市是人口流入集聚地,像北京在2008年~2013年年均人口净流入超过50万,这意味着巨大的刚性需求;另一方面,一线城市也是全国资金甚至海外热钱的集聚地,此时放开限购有可能会引起市场大波动。”

曾经任职于广州市国土房管局的黎文江告诉记者,以传统商业起家的广州本身就不具备政策与金融资源优势。深圳近年来新兴产业发展迅猛,吸引了大量年轻人口,而以传统产业为主的广州受到宏观经济下滑的影响,新兴产业基础薄弱,产业资本积聚能力不强,导致广州对外来年轻人吸引力逊于深圳。

统计数据显示,今年7月~9月上半月,四大一线城市新建商品住宅成交量相比去年同期成交量下降了24%,比二季度31%的同比降幅收窄了7个百分点,市场成交量轻微回暖。从存量消化周期来看,北京、上海、广州和深圳在8月末的住宅存量分别为1027万平方米、843万平方米、903万平方米和28万平方米,去化周期分别为16.8个月、12.4个月、12个月和19.4个月。

相关数据显示,深圳适龄购房人群占比达到50.8%,远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。黎文江表示,由于年轻人投资的需求更大,加上背靠证券市场,金融资本较为活跃,因此深圳一直是全国楼市的风向标。与之相对,广州楼市基本以自住型需求为主,在广佛同城化之后,部分需求还流向了价格更低的佛山市,进一步加大了广州楼市的供求压力。

“单从数据来看,深圳的去化压力最大,但深圳今年以来仅于9月16日首次推地,土地消化周期仅为0.44个月,因此长期来看,深圳的去化压力并不大。”朱一鸣认为,北京市政府已明确表态不会放松限购,上海和广州的去化压力也并不大,总体来看,一线城市目前并无取消限购的急迫感。

根据欧阳捷的预测,从房地产市场的角度来看,北京与上海未来将成为两大超级一线城市,深圳也能坐稳一线城市的座位,广州如果无法在经济结构上实现转型,很可能会掉队到1.5线城市,与杭州、成都等市场并列。

不过,黎文江认为,虽然一线城市整体库存压力不大,但部分城市的局部区域却存在市场风险,像广州的南沙与花都两区去化周期分别达到30个月和21个月,因此地方政府可以参考珠海的做法,对于库存压力较大的区域松绑限购,以及放开对大户型产品的限购。

“虽然广州楼市明年很难实现大的转折,但政府推动经济结构转型的决心非常明显”,黎文江认为,根据广州市此前公布的第十三个五年规划,提出建设国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽三大战略枢纽,重点打造琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区。如果计划顺利实施,广州楼市未来依然具备较大的潜力。

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