公积金异地贷款落地难 新政或利好三四线城市

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住建部日前一纸通知,让市场期待已久的公积金异地互贷有望落地。尽管业内有声音认为,这个通知所构建的框架仍然有待细化,但从无到有的第一步迈了出去,其意义仍然堪称重大。

从技术层面上看,鉴于各地公积金长期封闭运行,各自的数据库建立、审批流程信息化均存在较大差异,短时间内实现信息快速沟通、协调难度颇大;从需求层面看,目前大城市公积金利用率很高,归集资金其实已用得差不多。而对于公积金使用率相对较低的三四线城市来说,由于流动人口不多、居民收入水平不高,再加上目前购房投资风险上升,难以看到更多外溢性投资需求。

根据住建部下发的通知,目前的公积金异地互贷政策框架核心步骤是缴存地和贷款地之间的信息互通互换,基本的目标是只要在缴存地有符合要求的公积
金缴纳记录,就可以按照程序在其他城市办理公积金贷款。住建部将负责建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统,以满足未来异地互贷业务产生的大量信息
查询要求。

公积金无法异地贷款问题,困扰着许多有异地购房需求的人。近日,住建部、财政部、人民银行联合出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(下称“通知”)明确,10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。

仅从这一点来看,公积金异地互贷的政策框架确实有待细化。假如把全国所有的公积金中心集中统一管理,并将其视作一家银行,信息互通互换只是实现
了异地信息查询,但没有解决资金的互通互助。很显然,如果有的地方公积金资金池沉淀不够,连本地缴存者的贷款需求都满足不了,如何去满足异地转入的贷款需求呢?

从去年开始,住建部、财政部、央行就发文要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务。10月8日出台的通知更是进一步推动这一政策落实。

不过从技术上讲,这个问题不难解决。即便各地公积金中心不能组成一家全国性的住房储蓄银行,实现资金头寸的内部调配,它们仍然可以借鉴同业拆借
市场的资金互通模式来打通体系内的资金流转。现有的公积金中心其实就是一种政策性的储蓄贷款协会,我们面临的问题仅仅是,是否要将其改造成为事实上的住房
储蓄银行而已。

不过,在专家看来,由于各地公积金长期封闭运行,导致信息、数据不互通以及缴纳规定不同,这些都将成为异地互贷障碍。目前各省已陆续表示,正在制定本地区互贷政策,如无全国统一标准,政策顺利落地就存在难点。

类似的呼声在学术界其实由来已久。从体量上看,住建部去年底公布的数据显示,全国公积金存量缴存总额为7.03万亿元,扣除职工提取的3.49
万亿元之后,缴存余额仍有3.54万亿元。如果这是一家全国性住房储蓄银行,且3.54万亿缴存余额全部用于发放公积金贷款,粗略匡算其总资产规模就将达
到6万亿元至7万亿元,几乎相当于五大行之一的交通银行(6.26, 0.07,
1.13%)。去年上半年筹建完毕的国开行住宅金融事业部,在高峰期也不过是从央行[微博]获得1万亿的抵押补充贷款而已。

“异地购房暂不能申请我市公积金贷款。”近日,记者就公积金异地贷款政策咨询了上海、北京的公积金管理中心时得到上述答复。有专家认为,公积金异地贷款的全面推广确实存在一定难度。

如果更进一步,允许公积金的资金运用范围从发放贷款、购买国债和协议存款拓宽到一般性的商业银行资金业务上,笔者相信这个池子里沉淀下的资金使用效率还
将进一步提高。业内关心的问题在于,如果公积金中心改造成了政策性的住房储蓄银行,这个庞然大物未来是否会捅出房地美和房利美曾经捅下的娄子?

多地尝试多年

这种担心可能仅属多余。我们知道,房地美和房利美的核心业务是住房抵押贷款证券化,而公积金中心的核心业务则仅仅是一般性的住房抵押贷款。从业
务属性来讲,我们的公积金中心更像是曾经向房利美和房地美大量卖出住房抵押贷款的储蓄贷款协会。而回到现实,各地公积金现有的贷款发放审核标准相对严格,
另外个人的月缴纳额无论是否能够覆盖贷款月供,已经在税前扣除的这部分额度都不会影响贷款人的个人可支配收入。虽然没有全国范围内的数据可供佐证,但理论
上来讲,公积金贷款的不良率和实际损失率应该都是非常低的。

《通知》提出,缴存城市公积金中心负责审核职工缴存和已贷款情况,向贷款城市公积金中心出具书面证明,并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。

唯一的问题是,这第一步的信息互通迈出去之后,更进一步的资金互通什么时候能够落地。只有到了资金互通这一步,中国版的住房储蓄银行才能算是真正落地。

贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作,并承担贷款风险。

xpj导航站 ,事实上,早在《通知》出台前,已有部分省份开始执行公积金异地贷款政策。从2015年7月24日起,广东省9个城市(包括东莞、广州、珠海、佛山、江门、中山、肇庆、惠州、清远)之间实现了住房公积金异地互贷业务。

除同省异地互贷外,跨省异地贷款也在局部地区实施。今年2月,武汉、长沙、南昌、合肥四省会城市市长共同签署了《合肥纲要》,约定四城市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续;职工在就业地缴存公积金,在户籍地购买自住住房的,可向户籍地公积金管理中心申请公积金住房贷款。

在一线城市中,虽然北京目前表示居民异地购房不能申请北京的住房公积金贷款,但北京住房公积金管理部门已于9月发布《关于向外省市住房公积金管理中心出具住房公积金缴存证明的通知》,明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程。

然而,政策的实施并没有预想中顺利。住建部公积金监管司司长张其光曾表示,各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡。

“大中城市公积金归集跟不上贷款发放速度,出现‘钱紧’、‘钱荒’。”张其光说,另一方面,部分城市贷款条件却过严,发放率较低,削弱了公积金制度的互助作用。

新政执行难

在专业人士看来,公积金异地贷款在全国推广确实存在难度。

“一直以来,各地公积金长期封闭运行,导致各地的数据信息并不互通,而且各地的缴纳规定、额度也有所不同,这些都将成为异地互贷的障碍。”德迅咨询房地产分析师陈媛告诉记者。

上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰也对媒体表示,“公积金异地贷款业务的执行层面还有难度,虽然住建部解决了公积金异地信息的互相认定和查询的问题,但是各地公积金是分别管理,住建部没有一个机构可以集中调配。”

陈杰进一步指出,住建部并没有所谓政策性住房银行,类似商业银行的总行机构,各地公积金的资金不能自由流通。

深圳市住房政策研究中心高级研究员李宇嘉直言,住房公积金管理在各个城市手中,一些小城市的管理者不愿意占用本地公积金资金,支持一些人到大城市投资购房。因为公积金的用途还包括保障房建设、大病救治等用途,而公积金又是相对低成本的资金,这些地方管理者没有动力支持异地贷款。

事实上,一些即便已开始执行公积金异地互贷政策的城市,在执行政策时仍额外附加条件,为异地贷款设定门槛。如河北某市规定,向当地公积金部门申请公积金异地互贷者必须是符合该市各级政府高层次专业人才引进标准的职工。

一位上海公积金管理中心的工作人员告诉记者,公积金异地贷款流程非常复杂,涉及缴存城市开出证明,贷款城市进行审核审批,虽然《通知》中提出要简化程序,但是由于各地公积金数据和个人信息并没有完全互通,两地之间的手续流程要互相确认,势必拉长办理时间。

“就算公积金异地贷款手续彻底被简化,一些二手房业主和开发商能否接受这种贷款方式也成为一项难题。”一位房地产分析人士告诉记者。

影响楼市有限

“最近有非常多的外地户口购房者来询问公积金异地贷款相关事宜。”小李在上海闵行区的一家中介公司工作,他告诉记者,新政发布后,打电话来咨询的人络绎不绝。

不仅是在上海,近期,河北、北京、广州等多个省市通过网络或电话咨询住房公积金异地贷款的市民明显增多。在专家看来,随着人口迁移和多地流动,公积金异地贷款需求十分旺盛。

进入第三季度以来,全国楼市回暖迹象日趋明显。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,今年9月,深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。相关业内人士说,除一二线城市房屋成交量环比上升外,三线城市也出现了“解冻”迹象。

在楼市量价齐升的背景下,公积金异地贷款的需求或将进一步增加。而公积金贷款利率优势更可令其市场份额进一步扩大。住房公积金当前贷款利率为:5年以下2.75%,5年以上3.25%;而商业贷款利率多在4%以上。

更直观地来看,以30年期100万元贷款为例,公积金贷款与商业贷款总支付利息差额超过30万。

知名房产专家、评论员丁建刚对媒体表示:“虽然一二线城市今年上半年到现在复苏的情况比较明显,但是三四线城市复苏仍然比较低迷,出台这样的政策有利于稳定和支持住房消费、提振楼市信心。”

不过,也有分析人士认为,虽然此项政策可能会对楼市产生一些正面影响,但是影响有限。陈媛指出,在国内,并不是所有人都能够缴存公积金,用公积金贷款买房的人仅占很小一部分。

另外,据记者了解,公积金贷款的申请者多为工薪阶层,属于刚需购房群体。在一线城市房价仍处于高位徘徊的大背景下,刚需群体无资金实力负担高房价。

相对而言,新政或利好三四线城市。“在一二线城市缴存公积金但买不起当地住宅的年轻人,可能会回原籍购买。所以对于三四线城市来说,这是利好的一面。”业内人士说。

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